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廈門樓市的這一輪調(diào)整，很多炒房客被深度套牢

許多房東目前正在急著拋售房子

供圖/視覺中國

一位曾從事過房地產(chǎn)行業(yè)的人士說，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性。“就像大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了。”

在一場大雨之后，立秋之后的北京已經(jīng)有了絲絲涼意。而在廈門，高溫日比往年幾乎多了一倍。8月以來，被稱為“夏日魔王”的副熱帶高壓持續(xù)統(tǒng)治著廈門。而讓廈門處于全國輿論漩渦的卻并不是它持續(xù)的高溫，而是關(guān)于房價“暴跌”的傳聞。這些天，島上的人們，無論是身處鬧市中的星巴克、麥當勞還是在環(huán)島的海濱浴場，都在爭論著廈門房價的走勢。

8月初，“廈門樓市崩盤”被市場熱議，有自媒體報道稱“廈門地價相比2016年幾近腰斬，2016年的高價地有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬元-1.5萬元/平方米，島外下跌6000-1萬元/平方米”。一些評論文章更是直言廈門樓市“崩盤”、“神話”破滅。

林釗是廈門一家房地產(chǎn)自媒體的主編。他這兩天格外忙，無數(shù)的外地朋友打電話問他廈門樓市“崩盤”的情況。“廈門的樓市是在調(diào)整，是在最嚴格的限購限售令下，廈門樓市的投資客已經(jīng)沒有生存空間。一部分泡沫在破滅，但絕對不是崩盤。對于崩盤論，我們很氣憤，準備寫文章反擊。”

廈門樓市到底怎么了？北京青年報記者日前來到廈門，探訪樓市的真實情況。

中介

“房價比高峰時每平方米降了約1萬元”

8月9日，廈門思明區(qū)蓮岳路上的一家千千房中介門店經(jīng)理李佳告訴北青報記者，廈門房價的確降了，她所在門店主要代理的幾個小區(qū)比如育秀里、蓮岳里現(xiàn)在均價在四萬八左右，比高峰時期降了大約1萬元每平方米。蓮岳里一套兩室兩廳66平方米的房子，賣300萬元，還有議價空間，附近有松柏一小這樣的優(yōu)質(zhì)小學，已經(jīng)掛了好些日子還是無人問津。“以前都是好幾個人搶一套房，門店都擠滿了，現(xiàn)在店里來看房的人很少，一個月也難成交幾套房。”

思明區(qū)麥田房產(chǎn)體育路店的一名業(yè)務(wù)經(jīng)理劉偉則表示，今年小區(qū)的掛牌價每平方米差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右。沒有傳聞中的那么厲害，下跌比較厲害一般是那種過度炒作的“老破小”，一些品質(zhì)比較好的小區(qū)調(diào)整幅度很小。“與其說是全面暴跌，不如說廈門樓市開始分化，房產(chǎn)交易開始趨于理性。”

廈門湖里區(qū)的一個中介也表示，島內(nèi)房價普遍跌了1萬元每平方米，島外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于議價空間變大，二手房掛牌價和實際成交的價差也比較大。“買房的客戶都會參考2016年底的價位，高于2016年底的價格都很難成交。如果下跌持續(xù)，去年廈門最猛的一波漲幅將被抹平。”

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價分別為50908元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年廈門二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環(huán)比下跌25.42%。

北青報記者注意到，在廈門的許多資訊網(wǎng)站，許多業(yè)主直接掛出房源賣房。“大降65萬急售”“一口價、打八折”“誠心買條件還可以談”等字眼頻繁出現(xiàn)在賣房信息中。一名中介人士稱，目前許多房東急著拋售房子，買房人多次下調(diào)房價或者承諾保稅已經(jīng)非常普遍。

“但客戶普遍的心理是買漲不買跌”，李佳對北青報記者表示，由于沒有成交量，廈門的好多小的房產(chǎn)中介門店都已經(jīng)沒有了生意，許多門店的員工都開始轉(zhuǎn)行，一位做了好多年房地產(chǎn)經(jīng)紀的朋友前幾天剛轉(zhuǎn)型去做保險了。

買房人

“再等等，不要當最后的接盤俠”

雖然樓市成交慘淡，廈門卻不乏在觀望中猶豫的買房群體。姚雯是廈門的一位公務(wù)員，2013年在廈門島外集美區(qū)買了一套房子，不到五年，她150萬元左右買的70平方米的兩居室在去年高峰時期已經(jīng)升值到了近300萬元，由于考慮到孩子上學的問題，她一直想把房子置換到島內(nèi)。這兩個月，她一邊尋找新房，不斷在島內(nèi)看房，一邊在著手賣房。

這兩個月，姚雯感覺她是陷入了一個兩難的境地。一方面是自己的房子掛出去以后無人問津，在跟中介商量之后，她把價格降到了260萬元，來了幾個看房客，其中有一個要價240萬元，結(jié)果一猶豫，這位看房人就已經(jīng)在同小區(qū)定了另外一套房，已經(jīng)交完定金了。另一方面，島內(nèi)的中介天天給她打電話，推銷特價房，打折房。

姚雯所在小區(qū)出售的房源有二十幾套。她說，“以前是賣方市場，看中的房源一猶豫就被人搶走了，現(xiàn)在壓力轉(zhuǎn)移到了賣房人身上了。買賣雙方的心理博弈已經(jīng)悄然發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。買房人現(xiàn)在都不著急，慢慢挑，中介現(xiàn)在都反過來幫著買房人砍價。”

姚雯說，她的孩子明年幼升小，還有大約半年多的時間，她還可以再觀望觀望。

在廈門從事教育行業(yè)的王楠也是觀望群體的一員，她原本打算入手一套島內(nèi)的小一居，但親戚朋友們都勸她再看看，廈門的樓市過去幾年漲的太多了，現(xiàn)在的下跌可能才剛剛開始。“我好多朋友都勸我，寧可再等等，等這一波降價潮穩(wěn)定下來，不要當最后的接盤俠。”

開發(fā)商

“在廈門拿地越來越艱難”

廈門翔安區(qū)位于廈門島的北部，按照廈門城市總規(guī)劃，廈門將構(gòu)建起“一島一帶雙核多中心”的組團式海灣城市，翔安新城將作為廈門城市副中心，承擔東北部發(fā)展的重任。一條10分鐘左右車程的隧道連接了廈門島與翔安新城。過去兩年，這里是房地產(chǎn)開發(fā)的一個熱點區(qū)域，各大開發(fā)商紛紛砸重金在此購地，呈抱團之勢。許多房地產(chǎn)觀察人士將這里的地價和房價的變動視為廈門樓市的風向標。

公開信息顯示，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價達15.98億元，樓面價21182元每平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價17.02億元、樓面價19814元每平方米競得。這兩宗土地出讓后引起市場熱議。

因為，在不到一年前，2016年8月26號，離此處不遠的地方，2016XP06地塊由融創(chuàng)以30.76億元、樓面價為37512元每平方米競得，溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價競得，樓面價38345元每平方米，溢價率139.66%。

雖然這兩個時期拍賣的地塊區(qū)位屬性并不完全一致，但廈門地價“腰斬”的傳聞即由此而來。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個位于地鐵環(huán)繞的熱點新城，一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區(qū)域。但廈門地價的下跌在廈門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來已是不爭的事實。

廈門克而瑞機構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元每平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。

多名廈門開發(fā)商人士告訴北青報記者，廈門地價的下降主要受土地拍賣政策的影響。7月2日，廈門出臺“一次性銷售”土拍限制，10萬平方米以下住宅用地必須一次性銷售。這對開發(fā)商傳統(tǒng)的售樓方式起了顛覆作用。以前開發(fā)商都是一塊地分多次銷售，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)銷售量和價格，以后就要一次性開盤，統(tǒng)一入市，開發(fā)商面臨的不確定性一下提升了很多。尤其是現(xiàn)在地價高企、樓市不穩(wěn)的時期，開發(fā)商會非常被動。

“開發(fā)商捂盤惜售的空間被堵死了。這是一個針對性很強的調(diào)控措施。”多名廈門房地產(chǎn)人士坦言。

廈門一名房地產(chǎn)開發(fā)商表示，他們對目前的廈門樓市已經(jīng)感覺到了危險，多數(shù)中小開發(fā)商都已經(jīng)不敢在廈門拿地了。“在廈門拿地越來越艱難，不確定性也大，我現(xiàn)在已經(jīng)放棄了廈門市場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州。現(xiàn)在好多原來在廈門的開發(fā)商都轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州、合肥這樣的中部城市。”

售樓處營銷人員

“開發(fā)商是在虧錢賣房”

8月8日，北青報記者來到翔安新城，經(jīng)過過去兩年開發(fā)商的拿地潮，這里樓盤林立，云集了融創(chuàng)、世茂、融僑等知名開發(fā)商，據(jù)某地產(chǎn)網(wǎng)站不完全統(tǒng)計，這里有20多個樓盤正在開盤或者是等待開盤。寬闊的馬路上并沒有多少行人，只有建筑工人在工地上頂著酷暑在施工作業(yè)。

北青報記者以看房客的身份走訪了融創(chuàng)東南府（2016XP06地塊）和附近的世茂國風長安。在這兩個售樓處，北青報記者剛一停車，營銷人員就過來打傘，非常熱情。

世茂國風長安售樓處營銷人員隨即介紹起樓盤的情況：“我們這個樓盤位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，小區(qū)不遠處有在建的兩條地鐵，距離正在建設(shè)中的廈門新機場只有10公里左右，離海岸線只有幾百米，從廈門島穿過翔安隧道一出來拐幾個彎就到了小區(qū)，未來升值潛力大”。

該營銷人員介紹，小區(qū)的樓盤分為兩大部分，兩棟高層和十棟疊墅，高層目前正在銷售中，疊墅有5棟已經(jīng)售罄，一棟正在熱銷，另外4棟暫時還沒有開盤。由于政府房地產(chǎn)調(diào)控之后的限價，高層的均價就在3.6萬到3.8萬元每平方米之間，帶精裝修。而這個地塊是37512元每平方米的拿地樓面價，非常便宜。而疊墅的產(chǎn)權(quán)面積在110-150平方米，總價大約在500萬元到800萬元每套。“開發(fā)商是在虧錢賣房，只當作是向客戶讓利了。”

北青報記者觀察發(fā)現(xiàn)，前來看房的客戶寥寥無幾，一個小時之內(nèi)都沒看到有其它看房客前來，售樓處工作營銷人員大都在閑聊或者刷手機。

北青報記者了解到，由于附近樓盤眾多，開發(fā)商面臨的競爭激烈，再加上樓市觀望情緒濃厚，開發(fā)商采取了贈送產(chǎn)權(quán)面積等促銷手段，部分開發(fā)商還對后期開盤的項目進行了降價。8月8日，北青報記者詢問融創(chuàng)東南府和世茂國風長安的營銷人員前期售罄樓盤的價格等銷售信息，營銷人員均三緘其口，并表示這些信息上頭已經(jīng)收走，目前沒法調(diào)閱。

新景祥廈門市場研究中心一份報告顯示，廈門樓市下半年有多個新項目將入市，且部分地塊要求一次性取得預售許可證，商品住宅供應量有望迎來小高峰。新房銷售市場的競爭將更加激烈。

炒房客

“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”

廈門樓市的這一輪調(diào)整，很多炒房客被深度套牢。他們中的多數(shù)人，沒有想到調(diào)整會來得這么快。

2016年，廈門的樓市還異?；鸨｝垘r、漳平、泉州許多企業(yè)家都抱團前往廈門炒房。作為一個常年生活在閩西小山村的農(nóng)民，鐘明從未想過自己有一天會在廈門買房，他更沒有想到的是，這只是他噩夢的開始。

鐘明是福建龍巖人，做了多年的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易，后來和人合伙成立了一家農(nóng)業(yè)公司，承包經(jīng)營近百畝土地種植煙草和經(jīng)營果樹、仙草等，公司一年大概能給他帶來30多萬元的利潤。

2017年年初，他用廈門親戚的購房資格在廈門同安投資了一套房產(chǎn)。他全款購買的這套房子花了180多萬元。其中100萬元是他多年經(jīng)營農(nóng)業(yè)的積蓄，30萬元是金融公司的借款，還有50萬元的民間高利貸。鐘明說，他當時預測購入的房產(chǎn)至少還能漲50%，要是能翻倍的話就抵得上辛辛苦苦干農(nóng)業(yè)很多年。

剛開始，他買入的房子還在漲價，市值達到了200多萬。隨著廈門樓市的火爆，廈門的房地產(chǎn)調(diào)控措施也步步趨緊。在2016年出臺的限購基礎(chǔ)上，廈門陸續(xù)出臺政策加碼調(diào)控，一次比一次嚴厲，2017年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。廈門也成為全國范圍內(nèi)首個對居民購房出臺“限售”政策的城市。

鐘明說，樓市的調(diào)整剛開始征兆并不明顯。直到幾個月前，賣房的越來越多，價格也一路下行。鐘明在同安購入的房產(chǎn)也跌回了成本價，除去稅費，現(xiàn)在賣出肯定虧本，而他目前光利息已經(jīng)支付了30多萬元。由于競爭的激烈，鐘明的農(nóng)業(yè)公司今年盈利大幅下降。這些利潤現(xiàn)在全部用來支付貸款的利息。他不但全部資產(chǎn)被房產(chǎn)套住，他每年還要支付的利息超過15萬元。

農(nóng)民企業(yè)家鐘明已經(jīng)被廈門樓市深度套牢。他說，“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”。

前地產(chǎn)人士何斌告訴北青報記者，像鐘明這樣的例子在廈門很多，并且不算極端。在過去幾年樓市的高峰期，眾籌炒房、集資炒房在廈門是個非常普遍的現(xiàn)象。“我當時勸住了好多人，但最鬧心的是自己的妹妹沒有勸住，現(xiàn)在也被套牢了。”

何斌說，前幾年，廈門樓市火爆的時候，民間的金融借貸非常發(fā)達，做民間借貸的公司非常多，隨著樓市的降溫，這些公司現(xiàn)在銷聲匿跡了，都改行做其它項目了。

廈門思明區(qū)體育路附近的某房產(chǎn)中介門店一名經(jīng)理告訴北青報記者，就在前兩個月，藍灣國際的一名業(yè)主，1000多萬元的房子直降100多萬元甩賣。雖然房子賣了近900萬元，但后來知道這名業(yè)主光網(wǎng)貸就欠了800多萬元，已經(jīng)扛不住了。

這名經(jīng)理說，他平常能接觸到很多這樣的例子，去年進入的那些炒房客，現(xiàn)在普遍大套要虧100萬才能出手，小套也要虧50萬元左右。

何斌說，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性。他指了指不遠處的海岸線說：“就像大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了。”

（文中所涉人名皆為化名）（記者朱開云）

記者手記

廈門樓市不是崩盤而是分化

福建是我的家鄉(xiāng)，在廈門有很多朋友和同學，相比網(wǎng)絡(luò)媒體特別是自媒體對廈門樓市“暴跌”狂歡式的報道，這些真實生活在廈門的朋友們反而顯得平靜。正如文中何斌所說的，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而且廈門樓市的調(diào)整也并不是全面的、崩盤式的，其實更多是樓市的分化。前期那些被過度炒作的，尤其是那些“老破小”，的確下降幅度很大，但很多品質(zhì)比較好的樓市，價格依然比較堅挺。

當“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心邏輯。泡沫的破滅就是一個必然的過程。廈門樓市有沒有泡沫？無論房價以后會怎么走，但就目前而言這是個不爭的事實。大量炒房團的存在就是最好的例子。據(jù)易居研究院、CRIC等所統(tǒng)計的80個城市中，廈門高房價與實際收入的偏離度達到41%，位居首位。

來自福建龍巖的互聯(lián)網(wǎng)精英，美團點評CEO王興近期曾在其“飯否”朋友圈對房地產(chǎn)有一個精彩的點評：“房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的巨大傷害實際上并不在于泡沫破滅以后房價下跌導致的資產(chǎn)價格的巨大縮水，而是在于泡沫破滅之前房價虛高導致的社會資源的巨大錯配。”

房價高企其實是不利于一個城市的長遠發(fā)展的。比如人才的流失，這次在廈門，多位采訪對象提到在廈門奮斗多年最終苦于高房價而逃離廈門的例子。今年7月，廈門出臺“廈門人才新政45條”，給予符合條件的人群以購房資助。同時，控房價方面也走在全國的前列，并收到了實效。但單純靠行政手段控房價并不是長久之計，房地產(chǎn)調(diào)控的核心在于建立長效機制，最終實現(xiàn)“住有所居”。