這兩天，房貸利率、首付比例變化的消息牽動購房者的心。根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率、調(diào)整首付款比例等。新華社記者梳理了具體的調(diào)整細節(jié)，看看有沒有你關心的問題。
問題一：降低房貸利率，我能申請嗎？包含住房公積金貸款嗎？
答：根據(jù)通知，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
也就是說，如果你是政策發(fā)布（8月31日）前貸的款，不管貸款是否已經(jīng)發(fā)放了，只要你跟銀行簽了貸款合同，又符合首套住房的標準，那就可以去申請降低利率。值得注意的是，住房公積金貸款目前不在調(diào)整范圍內(nèi)。
不過，如果你當時簽訂的貸款利率已經(jīng)很低了，就不一定有下調(diào)的空間。
據(jù)估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。
問題二：我該怎么申請降低存量首套房貸利率？
答：根據(jù)通知，對于符合條件的存量住房貸款，借款人申請降低利率有兩種途徑，一是以“新”換“舊”，向銀行申請“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協(xié)商變更原來的利率水平。具體選取哪種方式，可以結(jié)合自身情況和銀行協(xié)商。
值得注意的是，如果選取第一種方式，新發(fā)放貸款只能用于償還“舊房貸”，不能挪作他用。
時間上看，如果你符合條件，那么從2023年9月25日起，就可以向之前貸款的銀行提出申請了?，F(xiàn)在，銀行正在進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作。到時候怎么申請還有待各銀行進一步明確。
問題三：降低存量首套房貸利率，能省多少錢？
答：對不少房貸利率處于高位的購房者來說，降低存量房貸利率、減少利息支出，可以說是期盼已久。
根據(jù)測算，本次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元。
但具體每筆貸款的調(diào)整幅度有多大，還要根據(jù)實際情況來看。根據(jù)通知，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
這就是說，對借款人而言，具體能享受到多大幅度的調(diào)降，要看辦理貸款時當?shù)氐氖滋追抠J利率下限，以及與銀行的協(xié)商情況。
問題四：我要買二套房，貸款利率能降多少？
答：對于要買二套房的購房者來說，此次房貸政策調(diào)整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過去LPR“加60個基點”變?yōu)?ldquo;加20個基點”，一次性降低40個基點，力度可是不小。
假設按8月份最新5年期以上LPR計算，以LPR加60個基點申請貸款，二套房貸款利率達到4.8%，調(diào)整為加20個基點后，貸款利率則降至4.4%。以200萬元、20年期、等額本息的商貸為例，調(diào)整后借款人可節(jié)約利息支出超10萬元，月供將減少400多元。
過去一段時間，不少住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費需求，降低二套房貸款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求。
問題五：統(tǒng)一首付款比例下限，我的首付款能降多少？
答：根據(jù)通知，不再區(qū)分實施“限購”和“非限購”城市，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。
這個政策對“非限購”城市的購房者來說可能意義不大，因為很多地方已經(jīng)在按這個水平執(zhí)行。但在“限購”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%，在實際執(zhí)行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至達到60%至80%。
這次調(diào)整后，“限購”城市的購房者將從中受益。以一套總價500萬元的二套房為例，首付60%，需要300萬元；如果首付比例降到30%，首付款就能減少150萬元。
降低首付比例下限，有利于降低居民首付負擔，增強購房能力和意愿。不過，政策規(guī)定的只是一個下限，各地如何確定首付比例，尤其是一些重點城市的首付比例能否下調(diào)、下調(diào)幅度有多大，還得各地根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需求來定。
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