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租售同權(quán)、購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)……密集出臺的樓市新政傳遞清晰的信號

中國的樓市將有大變化。

自7月至今，從國家住建部到各個地方住建委，幾乎每周都有新政出爐：租售同權(quán)、購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)……越來越多的樓市新名詞、新方案正躍然報端。各地政府似乎正在努力地改變著樓市發(fā)展的軌跡，試圖繞開隨時可能沖撞而來的帶有樓市泡沫標簽的“灰犀牛”。

“租房”是第一關(guān)鍵詞

7月開始，一大波租房新政密集襲來。

7月17日，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，瞬間在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了爆炸式的熱議。這份《工作方案》提出的“租購同權(quán)”，被業(yè)內(nèi)人士看作是“中國住房租賃史上可能具有里程碑意義”的方案。

然而，廣州的“租購同權(quán)”僅僅是這輪房產(chǎn)改革新政發(fā)布的開始。

7月21日，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市將首批開展住房租賃試點。

進入8月份，成都稱將試點住房租賃，力爭到2020年培育至少50家租賃企業(yè)；而江蘇則表示將建立購租并舉的住房制度。

越來越多的樓市新政劍指租房市場，資本市場也出現(xiàn)了“房屋租賃概念股”，其中，市北高新股價連續(xù)三天漲停，昆百大A、世聯(lián)行、全新好、國創(chuàng)高新等也表現(xiàn)不俗。

實際上，大力發(fā)展房屋租賃市場，并非今年最新提及的要求。去年，北京也開展了租售并舉的新嘗試。去年底開始，北京多塊土地拍賣要求開發(fā)商自持全部或部分土地，促進以租代售，解決城市住房問題。

此外，在近日出臺的各項新政中，北京還出臺了針對“共有產(chǎn)權(quán)房屋”的征求意見稿，是近日唯一一個針對購房出臺的新政。這種由政府與購房人在5年內(nèi)共同擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，更是有保障性住房和商品房的雙重屬性，其熱議程度也絲毫不遜于租賃市場。

新政利好了誰？

新政背后的套利空間往往是最受關(guān)注的話題，所以前腳新政剛剛出爐仍未落地，熱議馬上接踵而至：房價究竟是會大跌還是仍有上漲空間？租房市場是否就此崛起？而市場上的不同看客，對這些問題的答案持有完全相悖的結(jié)論。

頻繁的新政背后，最終受益的人究竟是誰？

有人認為，各地實施租售同權(quán)，最大的受益人是租房者。這樣的政策重點是在保護租房者的利益，“如果真正能夠做到租售同權(quán)，樓市可能將遇冷，房價和租金均有可能出現(xiàn)下滑。”也有人認為，大量新政直指租房市場，或意味著中國租房市場即將活躍起來，中國的租金收入將有所上漲，而房東經(jīng)濟可能得到長足發(fā)展。

鏈家研究院報告顯示，2020年和2025年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。“中國整體上正在快速進入存量房的時代，房地產(chǎn)市場的運行機制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化。”

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，無論是廣州的租售同權(quán)，還是北京的共有產(chǎn)權(quán)，最核心的部分是鼓勵社會多增房源以調(diào)節(jié)供需關(guān)系，核心在于穩(wěn)定樓市并抑制房屋炒作，所以樓市不會出現(xiàn)大幅上漲或下跌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地調(diào)控政策頻繁出臺，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大，同步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，著力抑制投資投機性需求。

張大偉表示，對于城市買不了房的“夾心層”人群來說，這些政策的出臺能讓其租房交易更加安全，并降低了居住成本，保障了他們的一些權(quán)益。“但人們究竟愿不愿意租房，則仍要看人們對房價未來漲幅的預期。”

而央行在上周五發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2017）》中顯示，2017年，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落、價格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢，但房價上漲預期仍然存在：土地供應不足，部分城市甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況；部分熱點城市庫存處于低位，短期內(nèi)市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。

長效機制建設(shè)中

“房子是用來住的，不是用來炒的”。今年以來，樓市泡沫的風險一再被提及，政府引用最多的話便是這句。而在日前，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組更是將樓市泡沫歸入了“灰犀牛”式風險隱患之列，并將“切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”列入今年下半年經(jīng)濟工作的重點。

易居研究院智庫中心分析師嚴躍進認為，政府在此時頻頻出臺房產(chǎn)新政，與房地產(chǎn)復雜性有關(guān)系，以前是房價上漲比較單一，但是現(xiàn)在如互聯(lián)網(wǎng)等非房地產(chǎn)資金進入，讓房地產(chǎn)問題變得復雜。而高杠桿資金進入，導致房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)中介亂象等問題。

然而，讓房屋降低金融屬性，回歸居住屬性，在業(yè)內(nèi)人士看來，若想要穩(wěn)定預期則必須通過建立更多的樓市長效機制來解決。

張大偉表示，無論是發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，還是讓企業(yè)在購地時需要自持部分產(chǎn)權(quán)并強制規(guī)定經(jīng)營年限，其實都是在建立一種樓市發(fā)展的長效機制，而這種長效機制此前則處于缺失狀態(tài)。“從政策預期看，下一步應加快住房、土地供應、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩(wěn)預期。”

嚴躍進表示，除了對于租房市場的規(guī)范以外，樓市的長效機制還包括了如房產(chǎn)稅以及從期房銷售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變。

央行在《中國區(qū)域金融運行報告（2017）》中也寫到，要建立健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，明確近、中、遠期城鎮(zhèn)建設(shè)用地和土地供給規(guī)劃，將城鎮(zhèn)戶籍人口與公益及建設(shè)用地指標掛鉤，穩(wěn)定預期?？商剿鹘⒑屯晟仆恋禺斄恐贫?，通過交易在全國范圍實現(xiàn)綜合占補平衡，提高土地在全國范圍內(nèi)的集約利用。

與此同時，央行認為，未來還要積極完善中小城市發(fā)展基礎(chǔ)，提高中小城市吸引力；并加強住房金融宏觀審慎管理，繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，在支持居民合理自住購房的同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房；同時積極發(fā)展長期公共租賃住房。(記者姜樊)