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近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了上半年的躁動(dòng)，出現(xiàn)了放緩的勢(shì)頭。但值得注意的是，在一線城市政策收緊后，被推到臺(tái)前的二線城市卻全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷12個(gè)月沖高后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)觸頂回落跡象。因此，考慮到寬松的貨幣政策可能有所收緊至保持中性，不排除部分城市房?jī)r(jià)在今年四季度出現(xiàn)下調(diào)的可能。

降溫多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的5月份住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有60個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%；同比來看，最高漲幅為54.0%，最低為下降3.2%。

二手房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市價(jià)格下降的城市有13個(gè)，上漲的城市有49個(gè)。其中，最高上漲6.3%，最低為下降0.5%。同比來看，二手房?jī)r(jià)格較去年同月相比，最高上漲46.8%，最低下降6.5%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，5月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所放緩，一方面是環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，另一方面則是漲幅有所收窄。

具體來看，數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和2個(gè)；漲幅比上月收窄的城市分別有36個(gè)和25個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和5個(gè)；漲幅在1%以上的城市分別有15個(gè)和13個(gè)，分別比上月減少7個(gè)和2個(gè)；最高漲幅分別為5.5%和6.3%，分別比上月收窄0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

劉建偉指出，現(xiàn)階段放緩的不僅僅是個(gè)體，而是一二三線城市同時(shí)較上月相比有所收窄。據(jù)其測(cè)算，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，在一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均開始收窄并呈下滑態(tài)勢(shì)的同時(shí)，二線城市同比平均漲幅則在上月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。

接棒一線降溫二線瘋狂

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒。

具體來看，5月漲幅榜中，在一線城市北、上、廣、深分別環(huán)比上漲2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同時(shí)，廈門環(huán)比上漲高達(dá)5.5%，合肥環(huán)比上漲5.1%，南京上漲4.1%，惠州上漲3.2%，天津、杭州上漲2.5%，武漢上漲2.3%，福州、石家莊、寧波、南昌、濟(jì)南、鄭州、無錫單月環(huán)比漲幅也紛紛超過1%。

此外，此前一直領(lǐng)漲的一線城市在連續(xù)大漲12個(gè)月后首現(xiàn)新房與二手房?jī)r(jià)格的雙收窄。

數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京新建住宅與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較4月分別下調(diào)0.6與1.4個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅較4月下調(diào)2.7個(gè)百分點(diǎn)。上海方面，新建住宅與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較4月分別下調(diào)1.3與1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅較4月下調(diào)0.4%與1個(gè)百分點(diǎn)。廣州方面，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比較4月分別下調(diào)0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。深圳方面，新建住宅價(jià)格漲幅更是大幅降至0.5%，較4月漲幅下調(diào)1.8個(gè)百分點(diǎn)；二手房環(huán)比漲幅僅為0，同比更是較4月漲幅大幅下調(diào)9.3%。

交易量也有所下調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京純商品房住宅簽約4112套，預(yù)計(jì)全月簽約將相比4月份的5288套下調(diào)21%；二手房簽約223924套，簽約下調(diào)10%左右。上海方面，4月份以來的交易量趨于穩(wěn)定，每天網(wǎng)簽量為900套左右，相當(dāng)于過去五年的平均水平。

易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)同樣顯示，5月北京成交量同比減少5%，上海同比減少26%，深圳同比減少59%。

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，一線城市漲幅明顯放緩，市場(chǎng)開始降溫。整體而言，當(dāng)前市場(chǎng)成交水平從今年3月、4月的瘋狂狀態(tài)逐步恢復(fù)至正常水平。供應(yīng)水平下滑將影響后市成交，從6月開局市場(chǎng)表現(xiàn)來看，依然處于環(huán)比回調(diào)走勢(shì)。

相比之下，二線城市卻再度成就“王”的盛宴。2016年土地市場(chǎng)火熱非凡，二線城市更是土地市場(chǎng)上絕對(duì)的主角。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，全國(guó)總價(jià)超過15億元，溢價(jià)率逾50%的“地王”總數(shù)達(dá)90宗，成交總價(jià)2924億元。其中，1月至5月，二線城市的住宅用地價(jià)格同比上漲108.0%，遠(yuǎn)超一線和三四線城市，二線城市住宅用地溢價(jià)率也較去年同期顯著提高，平均溢價(jià)率已超過50%，房企在二線城市的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

中指院認(rèn)為，一線城市供地有限且拿地門檻不斷提高使房企將拿地戰(zhàn)場(chǎng)移至二線城市，并屢屢造出天價(jià)“地王”。

趨勢(shì) 下半年漲幅或繼續(xù)收窄

近日，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇十周年慶典上，原央行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示，中國(guó)房地產(chǎn)庫存已經(jīng)處于一個(gè)比較低、比較正常的水平。但未來，隨著房?jī)r(jià)的企穩(wěn)，房地產(chǎn)交易量也將放緩。

李稻葵認(rèn)為，中國(guó)購(gòu)房者買漲不買跌，待房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定以后，交易量反而會(huì)放緩。因此，未來房地產(chǎn)去庫存的速度會(huì)有所放緩，開發(fā)商投資速度會(huì)基本穩(wěn)定。他指出，“房地產(chǎn)現(xiàn)在占固定資產(chǎn)投資的18%，對(duì)這個(gè)變量的增速不要給予過高的期望”。

中國(guó)指數(shù)研究院則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在慣性作用下，熱度還將持續(xù)一段時(shí)間。從市場(chǎng)周期的角度來看，上半年地價(jià)快速上漲也會(huì)對(duì)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生正反饋，房?jī)r(jià)也還會(huì)出現(xiàn)一定補(bǔ)漲，所以“地王潮”也許還將繼續(xù)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)，張大偉則認(rèn)為，盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。從數(shù)據(jù)指標(biāo)看，雖然二線城市房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，但本輪樓市從2015年5月開始，全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個(gè)月的沖高后，在今年5月開始已經(jīng)有明顯觸頂跡象。后續(xù)漲幅將持續(xù)放緩，不排除在2016年四季度出現(xiàn)部分城市房?jī)r(jià)開始下調(diào)的可能性。

對(duì)此，中指院也指出，有價(jià)無市的現(xiàn)象正在發(fā)生。一線城市成交量的回調(diào)也為二線城市敲響了警鐘，一旦限制性政策出臺(tái)，市場(chǎng)將難以維持目前的漲勢(shì)。因此，中指院預(yù)警，土地高價(jià)市場(chǎng)不可持續(xù)。“若住宅價(jià)格開始回落，則會(huì)導(dǎo)致一部分投資性需求的出逃，未來‘地王’項(xiàng)目的去化將面臨困難。”中指院分析師表示。

“尤其是城市高端住宅銷量已近峰值，市場(chǎng)需求空間有限，未來‘地王’項(xiàng)目去化難度加大。”上述分析師表示，由于二線城市“地王”價(jià)格的不斷攀升，開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金投入規(guī)模增大，未來想要獲取利潤(rùn)不得不將產(chǎn)品高端化，通過提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，這也就導(dǎo)致了這些城市高端住宅的供應(yīng)規(guī)模在未來幾年將會(huì)明顯增加。

上述人士指出，從目前數(shù)據(jù)來看，南京、蘇州、合肥2016年前5個(gè)月高端住宅的銷售套數(shù)均已超過2015年全年水平，而杭州也超過了去年全年的一半，今年以來市場(chǎng)的持續(xù)火爆導(dǎo)致代表城市高端住宅的銷量已經(jīng)達(dá)到頂峰，需求透支較為嚴(yán)重。從需求的角度來看，二線城市高端住宅市場(chǎng)需求終歸有限，地價(jià)高企導(dǎo)致的住宅被高端化將造成未來一段時(shí)間高端產(chǎn)品供應(yīng)量的猛增，供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)位，導(dǎo)致“地王”項(xiàng)目去化的困難。