從1995到2015，《廣廈時(shí)代》二十年見(jiàn)證了北京土地市場(chǎng)的二十年發(fā)展，從最初的福利分房到協(xié)議出讓?zhuān)瑥膬r(jià)高者得的招拍掛到競(jìng)爭(zhēng)保障房面積，圍繞土地這一“面粉”的爭(zhēng)議與變革從未間斷，但事實(shí)上卻是，無(wú)論如何變，北京土地市場(chǎng)都長(zhǎng)時(shí)間處于大牛市，土地價(jià)格鮮有回調(diào)。尤其是在當(dāng)下，多個(gè)地王在9月份誕生，包括東壩、豐臺(tái)、孫河這些熱點(diǎn)板塊的土地價(jià)格普遍突破了5萬(wàn)元/平方米。
福利分房終結(jié)之后的權(quán)宜之策 土地價(jià)格和房?jī)r(jià)最穩(wěn)定的時(shí)代
協(xié)議出讓的地產(chǎn)江湖
那是最好的時(shí)代，沒(méi)人擔(dān)心土地不夠賣(mài)，更沒(méi)人抱怨土地價(jià)格推高了房?jī)r(jià)；那也是最壞的時(shí)代，也許喝點(diǎn)小酒、送點(diǎn)小禮就能拿下四環(huán)內(nèi)的一塊地，而公眾永遠(yuǎn)無(wú)法得知這塊土地到底賣(mài)了多少錢(qián)。這就是土地協(xié)議出讓的年代，曾經(jīng)是政府最重要最常用的土地供應(yīng)方式。在那個(gè)年代，一個(gè)開(kāi)發(fā)商可以不懂產(chǎn)品，可以不會(huì)運(yùn)營(yíng)，甚至可以不會(huì)計(jì)算成本，只需要對(duì)北京足夠熟悉，了解這個(gè)“江湖”，能夠長(zhǎng)袖善舞地與有關(guān)主管部門(mén)和各個(gè)面臨搬遷的老工廠搞好關(guān)系，就能夠通過(guò)“協(xié)議”廉價(jià)地拿到土地，甚至是最核心地段的土地。
誰(shuí)能拿到土地誰(shuí)就是明星
1998年一個(gè)最重要的政策就是延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度徹底終結(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)始商業(yè)化，土地作為房地產(chǎn)的源頭，也不可避免地商業(yè)化，而協(xié)議出讓就成了那個(gè)年代獲得土地最主要的方式。
由于那時(shí)還沒(méi)有招拍掛的制度。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，重要的是和擁有土地的企業(yè)接上頭，通過(guò)協(xié)議出讓把土地拿下來(lái)。那時(shí)候北京市區(qū)還有一些老廠，比如煤炭廠、紡織廠、鋼廠等。這些企業(yè)有幾百家被列入污染擾民企業(yè)名單，政府規(guī)定必須搬遷。而搬遷后的廠房和土地就成了開(kāi)發(fā)商眼里一塊塊眼饞的“肥肉”。
“那個(gè)時(shí)候那塊地就是要拼關(guān)系拼人脈，剛剛從福利分房中走出的購(gòu)房人，對(duì)于產(chǎn)品并沒(méi)有過(guò)多的要求，有塊位置好的地就基本穩(wěn)賺不賠。”一位曾經(jīng)在珠江地產(chǎn)進(jìn)京時(shí)期就入職的業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京青年報(bào)記者表示，那時(shí)執(zhí)掌北京珠江合生系的謝強(qiáng)，就因?yàn)樯朴谀玫?，成了那個(gè)時(shí)期最耀眼的地產(chǎn)明星之一。
謝強(qiáng)最出色的拿地能力在這個(gè)時(shí)期里得到了充分的體現(xiàn)。在帶領(lǐng)珠江地產(chǎn)進(jìn)京期間，謝強(qiáng)創(chuàng)下了一天談8塊地的地產(chǎn)業(yè)神話，兩年內(nèi)，謝強(qiáng)為珠江地產(chǎn)在北京簽下了占地面積5500多畝的五塊大型開(kāi)發(fā)用地，其擴(kuò)張速度堪稱(chēng)京城之最。與合生聯(lián)手推出了珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬嘉園和珠江國(guó)際城五大項(xiàng)目，總規(guī)模達(dá)370萬(wàn)平方米。
那個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)不僅僅是一門(mén)生意，更是一個(gè)江湖，誰(shuí)在江湖中更有面子、關(guān)系處得更好，誰(shuí)就越有可能拿到好的土地，甚至比專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)學(xué)識(shí)更為吃香。
重負(fù)之下的轉(zhuǎn)身
那幾年的土地市場(chǎng)，正是由于拿地多為協(xié)議出讓?zhuān)幢闶呛诵膮^(qū)的土地價(jià)格也沒(méi)有飛漲，商品房?jī)r(jià)格也一直處于不溫不火的狀態(tài)。“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這樣受關(guān)注，房?jī)r(jià)不貴，4000多元一平方米，而當(dāng)時(shí)工資一個(gè)月3000多，要買(mǎi)還是買(mǎi)得起的”，2000年投身房地產(chǎn)的一位房企人士表示，當(dāng)時(shí)幾乎沒(méi)有投資客，也沒(méi)有炒房團(tuán)，社會(huì)資金也沒(méi)有現(xiàn)在這么多，房?jī)r(jià)漲得很慢，現(xiàn)在來(lái)看，那根本不叫漲。
然而，凡事都有兩面，雖然協(xié)議出讓沒(méi)有推高地價(jià)，但因?yàn)榇嬖诟瘮。瑑?nèi)幕交易以及土地被賤賣(mài)等多種弊端，協(xié)議出讓土地一直爭(zhēng)議不斷。根據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》的報(bào)道，近期備受關(guān)注的退休7年的北京國(guó)土局前局長(zhǎng)自首或許就是因?yàn)閰f(xié)議出讓長(zhǎng)安街英皇中心項(xiàng)目時(shí)出現(xiàn)了問(wèn)題。據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)英皇與北京市國(guó)土資源局簽訂的出讓協(xié)議中，這個(gè)總建筑面積約10萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓地價(jià)款僅為1.798億元的“跳樓價(jià)”。
弊端叢生，混亂無(wú)序的江湖最終還是難逃“招安”的命運(yùn)。不少業(yè)內(nèi)人士透露，因?yàn)閰f(xié)議地價(jià)并不公開(kāi)，在協(xié)議出讓土地的年代，不少土地的成交價(jià)格都非常低，甚至一些土地的出讓中屢屢爆出糾紛。因此，協(xié)議出讓制度備受公眾和媒體的質(zhì)疑。重壓之下，政府部門(mén)開(kāi)始研究新的土地出讓方式，沐浴了多年協(xié)議出讓春風(fēng)的北京土地市場(chǎng)似乎走到了盡頭。
價(jià)高者得橫空出世
2004年1月9日經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓被叫停時(shí)，幾乎無(wú)人不為之動(dòng)容。有人認(rèn)為該舉措的影響力甚至不亞于2003年收緊房貸的121文件；也有來(lái)自開(kāi)發(fā)商和顧問(wèn)公司的聲音說(shuō)“不會(huì)有太大的影響”。當(dāng)時(shí)，潘石屹以1月9日的叫停將引起“2004年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的斷檔”作為首要論據(jù)，“第一次這樣肯定地”預(yù)言2004年北京房?jī)r(jià)的上漲。而此后，房?jī)r(jià)的逐年上漲也印證了這一判斷。
協(xié)議出讓土地最終在2004年就被叫停，取而代之的是能將土地利益最大化的公開(kāi)將土地招拍掛出讓?zhuān)簿褪乾F(xiàn)在常說(shuō)的價(jià)高者得。
2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況監(jiān)察工作的通知》，要求各地必須于2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，所有經(jīng)營(yíng)性土地今后將通過(guò)招拍掛方式出讓。這就是地產(chǎn)界著名的“831大限”。
這也意味著，沿用多年的土地協(xié)議出讓方式將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，“拼關(guān)系、拼背景”的拿地邏輯被徹底否定。“價(jià)高者得”將成為日后土地市場(chǎng)的制勝法寶。當(dāng)時(shí)這種招拍掛的土地獲取方式獲得了大多數(shù)人的稱(chēng)贊，不僅是因?yàn)橥恋馗瘮〉玫蕉糁?，更重要的是土地交易中公平、透明原則的體現(xiàn)。但那時(shí)很少有人意料到，伴隨著價(jià)高者得的是長(zhǎng)達(dá)十年的房地產(chǎn)黃金年代和越發(fā)聲勢(shì)浩大的爭(zhēng)議。
難摘“推高房?jī)r(jià)”的帽子 價(jià)高者得土地政策期待變革
備受爭(zhēng)議的“招拍掛”價(jià)高者得
2004年的一紙文件讓協(xié)議出讓土地的地產(chǎn)江湖壽終正寢，江湖上的規(guī)矩發(fā)生了翻天覆地的變化。拿地不再是桌子下面的買(mǎi)賣(mài)，而是被正式擺上了桌面，同時(shí)還要暴露在媒體和公眾的注視下。土地交易變得透明和公平，但同時(shí)新的規(guī)則要求價(jià)高者得，導(dǎo)致不僅僅是房地產(chǎn)公司，就連投資公司、保險(xiǎn)公司甚至電氣公司都可以買(mǎi)地，可以干房地產(chǎn)，只要出得起錢(qián)，拍得了地就行，這也直接推高了地價(jià)的連連走高。2004年，三環(huán)的地價(jià)只有兩三千元每平方米，而到了2011年，五環(huán)外地價(jià)就到了三萬(wàn)元。
“招拍掛”模式下地價(jià)攀升 土地價(jià)格十一連跳
2004年3月,國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào)令”),要求在2004年8月31日之后,各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地。從2004年8月31日起,所有經(jīng)營(yíng)性土地一律以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等市場(chǎng)化方式公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。這被稱(chēng)為“8·31大限”。
從此，國(guó)家停止土地協(xié)議方式出讓、實(shí)行招拍掛制度以來(lái)，土地便開(kāi)始了價(jià)高者得的時(shí)代，政府出讓的土地越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商的胃口也越來(lái)越大，地價(jià)也越來(lái)越高，在土地招拍掛的十一年里，幾乎也是伴隨著地王不斷涌現(xiàn)，又不斷被刷新的十一年。最后，地價(jià)高帶來(lái)的房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，盡管?chē)?guó)家出盡各種各樣的政策，但是高房?jī)r(jià)仍然難以控制。
梳理幾個(gè)典型土地的成交就可以看出當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)的瘋狂，2008年，融創(chuàng)與首鋼聯(lián)合體以每平方米7000元的價(jià)格拿到了西北五環(huán)外，海淀西北旺新村的土地，當(dāng)時(shí)就被冠以地王的頭銜，后來(lái)建成了豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院，目前單價(jià)達(dá)到了7萬(wàn)元/平方米。到了2010年，遠(yuǎn)洋就在南五環(huán)外的亦莊創(chuàng)下了單價(jià)19753元/平方米的新地王，在其基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)商的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目，售價(jià)都在千萬(wàn)級(jí)別以上。2010年，又是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，以27000元/平方米的價(jià)格在望京拿地，最后項(xiàng)目也賣(mài)到了8萬(wàn)元/平方米。2011年，合景泰富在崇文門(mén)拿地，地價(jià)已經(jīng)漲到了43000元/平方米，該項(xiàng)目至今未入市。
不難看出，招拍掛制度下的土地市場(chǎng)始終在節(jié)節(jié)攀高。業(yè)內(nèi)人士指出,招拍掛制度進(jìn)一步挖掘了土地價(jià)值,創(chuàng)造出更公平的市場(chǎng)環(huán)境,成為房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的重要推手,但同時(shí)引發(fā)高地價(jià),以及土地財(cái)政依賴(lài)。在市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下,招拍掛制度的價(jià)值將面臨重估。
“土地財(cái)政”的副作用
在地價(jià)上漲的同時(shí),地方政府的財(cái)政收入隨之增加。
按照現(xiàn)有的財(cái)政稅收制度,除中央政府計(jì)提的少部分農(nóng)田水利建設(shè)等資金外,土地出讓金的大部分劃歸地方財(cái)政統(tǒng)一支配。隨著地價(jià)攀升,土地出讓金收入大幅增加。
據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù),截止到2013年,全國(guó)土地出讓合同價(jià)款達(dá)4.1萬(wàn)億元,而2004年該項(xiàng)收入僅為5894億元。在土地出讓實(shí)施招拍掛改革的十年來(lái),全國(guó)土地出讓金收入增長(zhǎng)7倍。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示,由于多個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高,缺乏支柱產(chǎn)業(yè),稅收收入?yún)T乏,使得當(dāng)?shù)刎?cái)政時(shí)常捉襟見(jiàn)肘。在實(shí)施大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后,財(cái)政緊縮局面明顯改善。其中,土地出讓和房地產(chǎn)相關(guān)稅收一度占據(jù)地方財(cái)政的半數(shù)比例。
在充分嘗到“土地財(cái)政”的甜頭后,對(duì)于土地招拍掛的依賴(lài)開(kāi)始顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)張大偉表示,地方政府對(duì)土地財(cái)政的接受過(guò)程,由習(xí)慣最終變成依賴(lài)。民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前土地出讓收入占據(jù)地方財(cái)政平均比例在4成左右,個(gè)別城市甚至超過(guò)一半。
張大偉表示,“依賴(lài)”表現(xiàn)在兩個(gè)方面:大量推出土地,以獲得更多收入;抬高土地價(jià)格,以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。前者體現(xiàn)在,因土地出讓過(guò)多,超過(guò)市場(chǎng)的實(shí)際需求,部分城市出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象。
后者則體現(xiàn)在,一些地方政府放緩供地節(jié)奏,出現(xiàn)土地供應(yīng)不足的“假象”。事實(shí)上,部分地方政府追求“價(jià)高者得”的拍賣(mài)方式,甚少使用招標(biāo)出讓,目的同樣在于獲取更高土地收入。
“土地財(cái)政”已成為中國(guó)樓市難以克服的頑疾。分析人士指出,單單依靠對(duì)土地指標(biāo)的控制,難以對(duì)其實(shí)現(xiàn)真正遏制。但當(dāng)前樓市下行、土地出讓金收入減少的現(xiàn)狀,或?qū)⒌贡聘鞯販p少對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)
期待新的土地政策
“很多人對(duì)土地招拍掛的印象,往往是與高地價(jià)、地王密不可分。實(shí)際上,這也與市場(chǎng)大勢(shì)密切相關(guān)。”業(yè)內(nèi)人士表示,過(guò)去十年是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的階段,在我國(guó)現(xiàn)有的土地、財(cái)稅制度下,出現(xiàn)了地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)攀升、“土地財(cái)政”等現(xiàn)象。招拍掛制度的出現(xiàn),加速了這一過(guò)程的發(fā)生。
“很多人擠在一個(gè)大房子里,面對(duì)拍賣(mài)師的報(bào)價(jià)不斷舉牌,氣氛一度推向高潮。這種場(chǎng)景,是那個(gè)時(shí)代的真實(shí)寫(xiě)照。”北京某上市房企開(kāi)發(fā)商表示,從2004年到2013年間,火熱的拍賣(mài)出讓是最具代表性的場(chǎng)景,也最容易讓人將招拍掛與高地價(jià)聯(lián)系起來(lái)。
這就給土地財(cái)政和土地招拍掛帶來(lái)了更多的非議，尤其是從專(zhuān)家學(xué)者到開(kāi)發(fā)商，無(wú)不將房?jī)r(jià)飛漲的源頭歸咎于土地價(jià)格的上漲。雖然有些武斷，但土地的升值確實(shí)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不斷上漲，于是對(duì)于土地出讓制度改革的呼聲越來(lái)越高。伴隨著2010年，多個(gè)地王的同時(shí)爆發(fā)，關(guān)于土地價(jià)高者得的爭(zhēng)議被推上頂峰，土地出讓政策也在隨后出現(xiàn)了新的變革。
調(diào)控令土地價(jià)格出現(xiàn)短暫回調(diào) 新出讓制度下熱點(diǎn)土地價(jià)格卻飆上5萬(wàn)元/平方米
不再價(jià)高者得 卻沒(méi)能抑制地價(jià)
2010年3月，剛剛結(jié)束的兩會(huì)，充滿了對(duì)高房?jī)r(jià)的討伐聲，緊接著，在3月15日，這一天里，北京就誕生了總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)地王，先是中信以52.4億元的總價(jià)成為北京當(dāng)年的總價(jià)地王，而后，遠(yuǎn)洋以40.8億元的價(jià)格，每平方米2.7萬(wàn)元的樓面價(jià)成為了當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。不僅僅是北京，當(dāng)時(shí)南寧、青島、上海等地也相繼曝出“天價(jià)地王”。終于，持續(xù)不斷的高價(jià)地壓力讓監(jiān)管層開(kāi)始考慮招拍掛價(jià)高者得的弊端。一場(chǎng)改革風(fēng)暴也即將襲來(lái)。
地王連連 倒逼改革
可以說(shuō)，2010年3月15日的地王出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了隨后以限購(gòu)為核心思想的史上最嚴(yán)樓市調(diào)控出臺(tái)。但僅僅依靠限購(gòu)仍舊是治標(biāo)不治本，于是針對(duì)土地招拍掛的改革被提上日程。
2011年初，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在某論壇表示，國(guó)土部正在對(duì)土地招拍掛新規(guī)則進(jìn)行研究，不一定要“價(jià)高者得”；比如先規(guī)定價(jià)格門(mén)檻，到達(dá)一定地價(jià)，再競(jìng)爭(zhēng)就以其他標(biāo)準(zhǔn)評(píng)標(biāo)。而北京、廣州、上海等一線城市已經(jīng)在土地拍賣(mài)制度改革上先行一步。
何為競(jìng)爭(zhēng)其他標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)？在當(dāng)時(shí)還是比較模糊，但有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來(lái)的土地拍賣(mài)市場(chǎng)，將不僅僅是看中房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力，而是應(yīng)該以土地最優(yōu)發(fā)展的綜合評(píng)價(jià)來(lái)進(jìn)行評(píng)選。同時(shí)，大力發(fā)展保障性住房也可結(jié)束地王時(shí)代。
隨后幾宗土地的拍賣(mài)印證了新的出讓政策，土地招拍掛時(shí)，設(shè)立了最高上限價(jià)格，當(dāng)房企競(jìng)拍的價(jià)格觸及到最高上限時(shí)，土地價(jià)格便將最終確定下來(lái)，至于誰(shuí)能成功拿地，還要求觸及上限價(jià)格的房地產(chǎn)企業(yè)接下來(lái)競(jìng)拍誰(shuí)配建的保障性住房面積更大，誰(shuí)就更有拿地機(jī)會(huì)?；蛘呤遣捎孟拗莆磥?lái)商品房最高售價(jià)的辦法，在明確了未來(lái)價(jià)格后，由開(kāi)發(fā)商自主報(bào)價(jià)，誰(shuí)的價(jià)格高，誰(shuí)拿地。
當(dāng)時(shí)不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)于這樣的改革持歡迎和認(rèn)可的態(tài)度，認(rèn)為只要將項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)加以控制，就可以避免價(jià)高者得，這樣能較好地將地價(jià)控制在合理的水平，以免盲目競(jìng)拍，導(dǎo)致價(jià)格攀升。
然而，事情真的這么會(huì)這樣發(fā)展嗎？高地價(jià)的難題真的被解決了嗎？后來(lái)的土地市場(chǎng)發(fā)展證明，土地仍舊是房地產(chǎn)調(diào)控中最難把控的一環(huán)。
市場(chǎng)巨變 土地居然降價(jià)了
無(wú)論是限制最高售價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)還是限制最高地價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)保障房面積，可以肯定的是，這樣的規(guī)則出臺(tái)，對(duì)于北京火熱的土地市場(chǎng)無(wú)異于一盆冰涼的水迎頭潑下，土地交易瞬間冰封，地價(jià)甚至出現(xiàn)了多年未有的下降。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示， 2011年土地招拍掛不再價(jià)高者得以后，北京土地公開(kāi)市場(chǎng)合計(jì)出讓土地249塊。尤其是第四季度以來(lái)，多宗土地的價(jià)格都是底價(jià)成交，甚至不少土地最終因?yàn)椴徽J(rèn)競(jìng)拍而流標(biāo)。而當(dāng)年在北京市場(chǎng)成交排名前十的房企，只有城建、萬(wàn)科、首開(kāi)和金隅出手拿地，其他房企均未有動(dòng)作。
數(shù)據(jù)顯示，2011年全年住宅用地平均成交價(jià)格為4908元/平方米，到了2012年上半年住宅用地的平均樓面價(jià)更是下滑到了4528元/平方米。而此前的2010年全年住宅樓面單價(jià)為每平方米7255元。土地整體成交價(jià)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的回歸，基本回到2009年前期水平。
土地出讓金也大幅萎縮，據(jù)北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2011年前10月，北京土地出讓金達(dá)到831億元。政府土地收益為372億元，相當(dāng)于2010年同期的73%。“實(shí)際上今年的成交額和去年是持平的，但政府的土地收益比去年下降了。”北京市土地儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次會(huì)議上提到，征地拆遷成本比起2010年有所提高。
具體到各個(gè)區(qū)縣，土地價(jià)格都大幅下降，甚至部分區(qū)域下降幅度超過(guò)50%，例如豐臺(tái)區(qū)。除此之外，通州、大興等各區(qū)域都有不同幅度的下降。與之對(duì)比鮮明的是，商業(yè)用地的價(jià)格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月，商業(yè)用地的價(jià)格大幅上漲，從4000元/平方米漲至1萬(wàn)元/平方米以上，雖然有所下調(diào)，但保持在9000元/平方米左右。
然而，低地價(jià)是否意味著一年或者兩年以后房?jī)r(jià)一定會(huì)下降呢?亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，地價(jià)高，房?jī)r(jià)一定會(huì)高，但地價(jià)低卻并不意味著房?jī)r(jià)一定就低。隨后的發(fā)展也證明了低地價(jià)只是暫時(shí)的，土地成交很快就度過(guò)了寒冬，再次迎來(lái)火熱的攀升。
競(jìng)保障房面積
商品房實(shí)際地價(jià)不斷抬高
2012年，樓市逐漸走出限購(gòu)的陰霾，開(kāi)始明顯回暖。伴隨著成交的回升和信貸政策的放寬，開(kāi)發(fā)商們度過(guò)了節(jié)衣縮食的寒冬，再次手握重金，撲向了土地市場(chǎng)。
經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300多輪配建回購(gòu)房面積競(jìng)爭(zhēng)，被稱(chēng)為“準(zhǔn)地王”的北京海淀萬(wàn)柳地塊拍賣(mài)于2012年7月落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件力壓群雄，這一價(jià)格折合樓面價(jià)高達(dá)4.42萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。
這還只是土地再次復(fù)活的開(kāi)始，雖然設(shè)定了最高土地價(jià)格的上限，但隨后要求開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)保障房面積的做法，最后被證明與之前的價(jià)高者得，并沒(méi)有太多的不同，最終還是無(wú)情地推高了商品房地價(jià)。
就在即將過(guò)去的9月份，北京就接連出現(xiàn)了多個(gè)地王。8月31日，經(jīng)過(guò)64輪激烈角逐，“豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價(jià)，被中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合取得，扣除公租房部分，折合樓面價(jià)高達(dá)60000元/平方米左右。
9月2日，保利、首開(kāi)以64.83億元、樓面價(jià)53830元/平方米的代價(jià)奪下孫河地塊，樓面價(jià)和總價(jià)雙雙刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄，成為孫河“雙料地王”。
9月8日，東壩再次出讓一宗住宅性質(zhì)用地，最終由龍湖、保利、首開(kāi)聯(lián)合體以42.5億元地價(jià)配建8.9萬(wàn)平方米限價(jià)房競(jìng)得，折合商品房樓面價(jià)約為4.7萬(wàn)元/平方米。
9月9日下午，經(jīng)過(guò)90輪的激烈廝殺，懋源地產(chǎn)以29.4億且異地配建9.6萬(wàn)平方米保障房的代價(jià)摘得朝陽(yáng)區(qū)孫河西甸地塊。折算后的商品房樓面單價(jià)高達(dá)5.26萬(wàn)元/平方米。
不難看出，孫河、東壩、南四環(huán)這熱點(diǎn)板塊的土地價(jià)格都超過(guò)或者接近5萬(wàn)元/平方米，這也幾乎成了當(dāng)下熱點(diǎn)板塊土地價(jià)格的標(biāo)桿。而通過(guò)梳理不難發(fā)現(xiàn)，在2004年前后，北京的核心區(qū)地塊，土地價(jià)格也到不了5000元/平方米，雖然歷經(jīng)調(diào)控，甚至出現(xiàn)了土地價(jià)格下跌的周期，但最終，土地這個(gè)面粉還是與房?jī)r(jià)這個(gè)面包一樣，在招拍掛的十一年里，連續(xù)上漲了十余倍。尤其是在當(dāng)前，土地價(jià)格的瘋漲進(jìn)一步導(dǎo)致了商品房的高端化。(李桁)
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