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福鼎各小區(qū)業(yè)主們

這些問(wèn)題你都了解嗎？

為了讓業(yè)主深入了解業(yè)委會(huì)、公共收益、物業(yè)招投標(biāo)等方面的知識(shí)，推動(dòng)小區(qū)規(guī)范管理，進(jìn)一步加強(qiáng)居民、業(yè)主自治組織能力，福鼎市住建局聚焦群眾關(guān)心關(guān)注的物業(yè)管理熱點(diǎn)問(wèn)題，梳理形成物業(yè)管理重點(diǎn)清單：

（一）業(yè)主委員會(huì)篇

委員資格負(fù)面清單

一、不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員清單：

（一）不具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同及合同備案證明記載的購(gòu)房人為準(zhǔn)；

（二）與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)利害關(guān)系；

（三）被判處剝奪人身自由刑罰執(zhí)行期未滿(mǎn)的；

（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，或者有違章搭建、破壞房屋外貌等情形且未改正的。

二、自行終止業(yè)主委員會(huì)委員資格清單：

（一）任期屆滿(mǎn)的；

（二）因房屋轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；

（四）被判處剝奪人身自由刑罰的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并獲批準(zhǔn)的；

（六）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的。

業(yè)主委員會(huì)權(quán)力清單

業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)和諧，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系；

（五）督促業(yè)主履行管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金和水電公攤費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

（六）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，并定期審核由業(yè)主分?jǐn)偟墓操M(fèi)用；

（七）就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法參加訴訟；

（八）根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)在金融機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金和業(yè)主大會(huì)專(zhuān)戶(hù)，并按照法律、法規(guī)以及國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定使用和管理；

（九）審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的申請(qǐng)；

（十）定期公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收支情況；

（十一）對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)權(quán)力負(fù)面清單

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會(huì)履職清單

一、召開(kāi)首次會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任一人，副主任若干人。推選結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

二、備案

1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處備案。

2.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)將變更內(nèi)容進(jìn)行備案。

三、定期召開(kāi)會(huì)議

1.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)主任召集。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

2.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)過(guò)半數(shù)以上同意。

3.業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，公告日期應(yīng)當(dāng)不少于十五日，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

四、組織換屆

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

五、換屆前資產(chǎn)清查

業(yè)主委員會(huì)換屆前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)清查，清查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

六、換屆交接

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接工作。

（二）公共收益篇

共有資產(chǎn)清單

小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有資產(chǎn)包括：

一、物業(yè)共用部位，主要為建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、通風(fēng)采光井等；

二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，主要為電梯、天線、公共照明設(shè)施、消防設(shè)施、人民防空設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、污水井、共有車(chē)位、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物、構(gòu)筑物等。

三、地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購(gòu)房合同中，沒(méi)有約定或者約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。

業(yè)務(wù)管理、提高企業(yè)的知名度和利益最大化，通過(guò)扎扎實(shí)實(shí)的努力，圓滿(mǎn)地完成工作。

公共收益清單

公共收益一般包括但不限于以下范圍：

（一）利用空閑公共車(chē)位、業(yè)主共有道路或場(chǎng)地停放車(chē)輛所得的收益；

（二）利用業(yè)主共有場(chǎng)地開(kāi)展擺攤等商業(yè)活動(dòng)及投放自助售賣(mài)機(jī)、快遞柜、飲水機(jī)等設(shè)施所得的收益；

（三）利用業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門(mén)、外墻、屋面、圍墻、大門(mén)道閘等設(shè)置戶(hù)外廣告或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及利用電梯轎廂、單元門(mén)廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得的收益；

（四）利用全體業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

（五）相關(guān)單位或個(gè)人支付的歸全體業(yè)主或部分業(yè)主的違約金、賠償金等；

（六）處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入；

（七）公共收益利息等其他收入；

（八）其他依法屬于全體業(yè)主的收入。

公示公開(kāi)清單

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)公開(kāi)公示的內(nèi)容清單：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照彩色影印件。

（二）物業(yè)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理或者負(fù)責(zé)人的姓名、照片、聯(lián)系方式等基本信息。

（三）物業(yè)小區(qū)客戶(hù)服務(wù)電話(huà)、工程維修電話(huà)、應(yīng)急值班電話(huà)、投訴監(jiān)督電話(huà)及供水、供電、供氣等專(zhuān)營(yíng)單位服務(wù)電話(huà)。

（四）物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)的，應(yīng)同時(shí)公示所提供服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（五）公共停車(chē)位配建數(shù)量和具體分布圖，小區(qū)停車(chē)管理制度等信息。

（六）電梯、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案和電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等。

（七）水、電等公共能耗費(fèi)用分?jǐn)偙恚吭鹿疽淮?，公示時(shí)間不少于三十日。

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況，按照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用規(guī)定進(jìn)行公示。

（九）物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。

（十）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合同或協(xié)議、所得收益及使用情況，于每季度第一個(gè)月的月底前將上一季度公共收益收支情況予以公示，公示時(shí)間不少于三十日。公示當(dāng)年第四季度公共收益收支情況的，應(yīng)將當(dāng)年度公共收益的全年收支情況一并公示。

（十一）公共公益審計(jì)報(bào)告，在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示。

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

（三）物業(yè)招標(biāo)篇

招標(biāo)文件內(nèi)容清單

（一）招標(biāo)人（授權(quán)委托人）的基本情況，包括名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目名稱(chēng)、坐落地址、四至范圍、物業(yè)類(lèi)型、總占地面積，住宅、商業(yè)、公建配套等建筑面積及總建筑面積，房屋幢數(shù)、房屋建筑結(jié)構(gòu)、車(chē)位車(chē)庫(kù)數(shù)量、共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、綠化情況、物業(yè)服務(wù)用房配置及規(guī)劃總平面圖等；

（三）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、收費(fèi)及人員配置等相關(guān)說(shuō)明，并包括但不限于以下2個(gè)專(zhuān)篇：1. 物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全管理：包括消防、防汛、電梯、電動(dòng)車(chē)、高空拋物、用水用電用氣安全管理等相關(guān)內(nèi)容；2. 公共收益管理：包括共有部分經(jīng)營(yíng)、公共收益分配及使用等相關(guān)內(nèi)容；

（四）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求，包括投標(biāo)人的資格，投標(biāo)文件的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；

（五）評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；

（六）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、組織解釋招標(biāo)文件（答疑），實(shí)地踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)的時(shí)間及地點(diǎn)等；

（七）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

業(yè)主招標(biāo)應(yīng)由業(yè)主共同表決的內(nèi)容清單

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)服務(wù)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主依法共同確定以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)方式，包括公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)；

（二）具體實(shí)施者；

（三）招標(biāo)文件有關(guān)事項(xiàng)。上述事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

開(kāi)標(biāo)程序清單

開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

（一）開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

（二）由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)投標(biāo)人確認(rèn)無(wú)誤并簽字后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣布投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容；

（三）招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開(kāi)標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封；

（四）開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄。建設(shè)單位組織招投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)派出的工作人員在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督并在記錄上簽字；業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)業(yè)主委員會(huì)等其他主體組織招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派出的工作人員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督并在記錄上簽字?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督簽字的記錄應(yīng)存檔備查。

（五）投標(biāo)人對(duì)開(kāi)標(biāo)有異議的，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)提出，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)作出答復(fù)，并做好記錄。

（六）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)場(chǎng)所必須有攝像錄音裝置，開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)錄音錄像記錄保存不少于90日。

（七）招標(biāo)人可委托公證機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)標(biāo)全過(guò)程進(jìn)行公證。

（八）開(kāi)標(biāo)結(jié)束時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)立即公開(kāi)開(kāi)標(biāo)情況。